LTV, fixace, refinancování: co byste o hypotéce měli vědět dřív, než ji podepíšete

Hypotéka je největší finanční rozhodnutí Vašeho života. A přitom 8 z 10 klientů, kteří k nám přicházejí, nedokáže vysvětlit rozdíl mezi LTV 80 % a 90 % — nebo proč to s úrokem souvisí.

Pojďme si to projít srozumitelně, na konkrétních číslech.

1. LTV — kolik si půjčujete vs. kolik nemovitost stojí

LTV (Loan-to-Value) je poměr výše hypotéky k ceně nemovitosti. Když kupujete byt za 5 milionů a máte 1 milion vlastních zdrojů, půjčujete si 4 miliony = LTV 80 %.

Proč je to důležité? Banka Vám podle LTV nastaví sazbu:

• Do 80 % LTV — nejlepší sazby. Aktuálně okolo 4,29 % p.a.
• 80–90 % LTV — vyšší o 0,3–0,5 %. ČNB navíc omezuje, kolik takových hypoték banka může poskytnout.
• Nad 90 % LTV — v ČR prakticky nedostupné. Výjimkou jsou mladí do 36 let s vyšším příjmem.

Praktická rada: pokud máte naspořeno 18 % a uvažujete o vyšším LTV, počítejte, jestli se nevyplatí počkat půl roku a doplnit zbývající 2 % — rozdíl ve splátce za 30 let je často přes 300 000 Kč.

2. Fixace — na jak dlouho zafixujete úrok

Hypotéka má obvykle splatnost 20–30 let, ale úrok není fixován na celou dobu. Banka Vám fixuje sazbu na 3, 5, 7 nebo 10 let — po jejím konci se sazba mění podle aktuální nabídky.

V praxi to vypadá takhle: vezmete si hypotéku se sazbou 4,29 % a fixací 5 let. Po pěti letech přijde tzv. refixace — banka Vám oznámí novou sazbu na další fixační období, typicky podle aktuálních sazeb na trhu.

Krátká fixace (3 roky) je výhodná, když očekáváte pokles sazeb. Vyšší riziko, ale možnost rychleji "naskočit" na lepší podmínky.

Dlouhá fixace (7–10 let) je o jistotě. Víte přesně, kolik budete platit, ale platíte za to drobně vyšší sazbou — typicky o 0,2–0,4 % víc než u tříleté.

3. Refinancování — výměna banky uprostřed splácení

Když Vám fixace končí a Vaše banka nabídne novou sazbu, kterou považujete za vysokou, máte ze zákona právo přejít k jiné. Tomu se říká refinancování.

V praxi: oslovíme za Vás 5–8 bank, sepíšeme žádost, nová banka vyplatí Vaši starou hypotéku přímo (Vy s tím nemáte nic společného), Vy začnete od příštího měsíce splácet u nové.

Důvody, proč to klienti dělají:

• Nižší sazba — primární motiv. Úspora typicky 1 800–4 200 Kč měsíčně.
• Konsolidace — k hypotéce přibalíte spotřebitelský úvěr nebo americkou hypotéku.
• Změna podmínek — třeba zkrácení doby splácení nebo přidání spolužadatele.

Shrnutí: tři otázky, které si musíte položit

1. Kolik mám vlastních zdrojů — a tedy jaké LTV?
2. Na jak dlouho chci jistotu úroku — 3, 5 nebo 7 let?
3. Co budu dělat na konci fixace — nechám si automatickou refixaci, nebo aktivně oslovím konkurenci?

Pokud na tyto tři otázky umíte odpovědět, jste o krok dál než většina lidí v okamžiku podpisu. A pokud ne — zavolejte nám. První konzultace je zdarma a rádi to projdeme společně.